Les 7 Commandements pour Booster la Performance des Investissements en SCPI

Pour s’assurer que vos investissements en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) atteignent des sommets de rendement, il est essentiel de suivre une stratégie réfléchie. Cet article vous dévoile les sept commandements incontournables pour booster la performance de vos placements en SCPI. Que vous soyez un investisseur aguerri ou un néophyte, ces conseils vous aideront à diversifier efficacement votre portefeuille à travers différentes typologies de biens et régions, tout en exploitant judicieusement les opportunités du marché immobilier. Découvrez comment les SCPI peuvent devenir un levier puissant pour votre épargne en 2024, en adoptant des méthodes éprouvées et en vous adaptant aux nouvelles tendances du secteur.

L'une des forces des SCPI est la possibilité de répartir le risque entre plusieurs typologies de locataires et plusieurs régions géographiques.

Et pour accroitre encore plus la performance, la méthode la plus efficace est de composer un portefeuille multi-SCPI hybride.

Avec sept thématiques immobilières d’investissement en SCPI (1/commerces, 2/bureaux, 3/résidentiel, 4/logistique, 5/hôtellerie, 6/santé, 7/environnementale), les investisseurs immobiliers ont l’embarras du choix pour investir leur épargne en SCPI.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) constituent un vaste marché où l'épargnant peut saisir des opportunités comme il le ferait sur les marchés boursiers internationaux.

Pour décupler ses gains et faire décoller le rendement, la bonne stratégie est de se constituer un portefeuille multi SCPI hybride comprenant diverses sociétés de gestion.

Voici les étapes à respecter pour investir en SCPI en 2024.

1. Misez votre argent sur plusieurs SCPI

Avec sept thématiques d'investissement (commerces, bureaux, résidentiel, logistique, hôtellerie, santé et environnementales), les investisseurs immobiliers sont gâtés au moment d’acheter leurs parts de SCPI !

Alors, sauf à s’entêter à investir sur un seul de ces marchés immobiliers, autant profiter de cette oasis d’opportunités immobilières pour mixer les meilleures SCPI lors de la constitution de son portefeuille.

Les résultats d’un investissement multi SCPI sont indéniables et probant si la sélection est opérée de façon indépendante et intransigeante.

Preuve en est les conséquences du télétravail sur certaines SCPI de bureau en région parisienne.

Les investisseurs ayant réalisés un investissement mono SCPI sur ce type de produits ont été pénalisés en 2023.

Celles spécialisées dans le bureau en région parisienne ont en effet accusés le coup en 2023, au point de voir leur taux de distribution baissée en 2023 autour de 4% comme Primopierre ou la SCPI PFO2.

Tandis que celles qui ont choisies d’investir en Europe de façon diversifiées comme la SCPI Corum Origin ou la SCPI Remake Live ont obtenues des résultats impressionnants, supérieurs à 6% de rendement.

Et que dire des SCPI logistiques comme la SCPI Activimmo ou la SCPI Log In qui surfent sur le succès du commerce en ligne !

« Mixer entres elles vos SCPI est la méthode la plus efficace pour qui souhaite insuffler de la performance à son investissement. Il faut investir à la fois sur les toutes les catégories de SCPI et différentes sociétés de gestion pour maximiser ses chances », insiste Veronique BARON de la Centrale des SCPI.

« Dans cette optique de mutualisation des risques, opter pour un portefeuille de SCPI avec la méthode 65/35 est très intéressant » conclut Laurent Fages, consultant au sein de La Centrale des SCPI.

2. Ne pas avoir les yeux rivés uniquement sur le taux de rendement

Par rapport aux autres produits d’épargne, les meilleurs taux de distribution des SCPI sont largement plus élevés (en 2023,8.16% pour la SCPI Transition Europe ou 7.79% pour la SCPI Remake Live)

Pour autant, ces niveaux de rendement ne sont pas acquis pour la vie.

D'où l'importance de ne pas se laisser impressionner par le rendement d’une SCPI à l’instant T mais de se projeter au moins dans les dix années futures en recourant au savoir faire de professionnels de l’investissement immobilier.

« Le loyer ne constitue pas l’unique source de gains d'un investisseur. La performance peut en effet également provenir de la hausse du prix des parts des SCPI », rappelle Anne Cocagne, consultante chez SCPI-SIGN.

« Compte tenu des prix d'achat de l'immobilier physique en 2024, une SCPI récente aura un potentiel de plus-value largement supérieur car elle achète à des prix décotés » indique Laurent FAGES de La Centrale des SCPI.

3. Optez pour des SCPI jeunes et des SCPI mures.

Certes, en matière de rendement, les SCPI récentes comme la SCPI Comète ou la SCPI Upeka peuvent s'avérer rentables au sens où l'acquisition d'un nouveau bien immobilier se fait immédiatement ressentir sur la distribution du dividende.

Surtout que les SCPI jeunes profitent en 2023 d’un marché immobilier qui rescelle d’opportunité !

Mais investir sur des SCPI anciennes offrent de la stabilité et une mutualisation du risque profonde comme le démontre le parcours sans fausse note de la SCPI Corum Origin de la société de gestion Corum ou la SCPI ou la SCPI Novapierre Allemagne de Paref Gestion.

Mieux vaut donc étudier, la capacité de la société de gestion à sourcer des biens de qualité dans le temps et à tisser des relations de qualité avec les entreprises locataires.

Dans l'optique de composer un portefeuille multi-SCPI, il est essentiel de s'assurer que les SCPI choisie soit connecté à la réalité du marché. Exemple : pour les SCPI de bureaux, le marché est porteur si l’on choisit des emplacements de qualité et des immeubles qui respectent la transition énergétique comme le démontre les excellents résultats de la SCPI Transitions Europe de la société de gestion Arkea Reim.

4. Bien évaluer la valeur de la part de SCPI

Comme pour tout investissement immobilier, acheter des parts de SCPI doit se faire au juste prix du marché.

L’investisseur en SCPI doit absolument de vérifier s’il ne paye pas sa part de SCPI à un prix sur évalué comme pour n’importe quel produit de consommation !

Pour cela, il dispose d’un indicateur précieux et précis : la valeur de reconstitution.

Pour faire simple : si la valeur de reconstitution est supérieure à votre prix d’achat, c’est que tous les feux sont au vert.

En revanche si la valeur de reconstitution est inférieure au prix d’achat, il faut éliminer la SCPI de sa sélection sans hésiter car cela veut dire que le patrimoine immobilier se déprécie.

En 2024, de nombreuses SCPI ont des valeurs de reconstitutions très attrayantes et se laissent ainsi la possibilité d’augmenter le prix de part de leurs SCPI comme la SCPI Kyanéos Pierre de la société de gestion Kyaneos AM ou la SCPI Cristal Life de la société de gestion Inter Gestion Reim.

5. Se prémunir contre les variations de loyer trop importantes

Pour ne pas avoir des loyers en dent de scie, il faut acheter des SCPI dotées d'un report à nouveau élevé, c'est-à-dire de réserves constituées depuis la création et dans lesquelles les sociétés de gestion peuvent se servir le cas échéant pour lisser le versement des loyers en cas de crise soudaine.

Une SCPI sans un niveau suffisant de report à nouveau sera moins confortable à détenir car les dividendes seront calculés en temps réel sans aucune soupape de sécurité pour l’investisseur.

6. Anticiper la revente des parts de SCPI

La revente des parts de SCPI n’est généralement pas un problème car les demandes de sorties sont très faibles car le taux de satisfaction du placement est très haut (99% à La Centrale des SCPI).

Il faut néanmoins être vigilant sur deux points lors de son achat SCPI si l’on désire vendre rapidement ses parts de SCPI de rendement.

D’abord, il faut sélectionner des SCPI à capital variable beaucoup plus liquides que les SCPI à capital fixe car elles sont toujours en absorption de nouveaux capitaux afin de fluidifier les éventuelles demandes de sorties.

Ensuite, il faut se tenir à l’écart des SCPI qui collectent trop à travers l’assurance-vie.

En effet l’assureur est un gros porteur, et il vous faudra en cas de demande de sortie de ce dernier , patienter quelques mois pour atteindre votre tour.

7 Acheter ses parts de SCPI avec une plateforme

Pour se donner les meilleures chances de réussite lors d’un investissement en parts de SCPI, il est recommandé de se tourner vers des plateformes SCPI indépendantes pour faire le meilleur choix lors de son achat.

Un autre avantage des plateformes SCPI est que l’on peut acheter ses SCPI de façon 100% digital et suivre son investissement sur un espace sécurisé unique.